Покупка недвижимости с использованием материнского капитала требует обязательного оформления общей собственности на жилой объект. Эта процедура может производиться несколькими способами, поэтому потенциальным покупателям следует заранее спланировать порядок действий при использовании сертификата.
Как происходит процесс распределения долей
Оглавление
Требование того, что жилье, приобретаемое за счет средств маткапитала, находилось в общей собственности членов семьи, установлено ст. 10 ФЗ № 256, где указаны два способа оформления общей собственности.
- В случае совершения сделки купли-продажи каждый из членов семьи выступает в качестве покупателя, от лица детей действуют родители, как законные представители. Объект приобретается в общую собственность. Если средства мат. капитала расходуются на строительство ИЖС, то объект также оформляется и на родителей, и детей.
- Выделение долей другим членам семьи уже после выдачи сертификата. Для получения средств из госсубсидии покупатель гарантирует последующее распределение долей в приобретаемом жилье.
Последний вариант создает дополнительные обязанности для взрослых членов семьи.
Как определяется размер доли
Точные размеры долей, которые должны быть выделены детям, законодательно не установлены. В п. 4 ст. 10 ФЗ № 25 определено, что размер определяется по соглашению. Раньше нотариусы требовали, чтобы детям и родителям были определены равные доли в объекте недвижимости. На практике подобное требование было не правомочным.
Размер выделяемой доли зависит от того, какой процент сумма маткапитала занимает в общей стоимости квартиры (дома и т. д.). Пример. Стоимость квартиры составляет 2,3 млн. рублей, значит сумма, внесенная из семейного капитала, составит 20%. Именно эта часть и подлежит делению между родителями и детьми. Если в семье два ребенка и двое взрослых, то каждому несовершеннолетнему выделяется доля минимум 1/20 (5%) от общей площади квартиры. При изменении ценника на квартиру пропорционально меняется и величина минимальной доли.
Понятие нотариального обязательства
Обязательство о распределении долей — это письменное обещание получателя материнского капитала, становящегося собственником жилого помещения, разделить имущество после приобретения. На основании этого документа Пенсионный фонд выделяет деньги из субсидии для покупки (строительства, реконструкции) жилья.
- личные данные сторон;
- название и номер свидетельства МК;
- информацию о приобретаемом объекте недвижимости с указанием технических характеристик и вида обременения;
- отметку о причинах отложения выделения долей;
- основной части, в которой дается личное обязательство выполнить распределение;
- срок исполнения;
- подписи.
Нотариус подписывает бумагу и ставит на нем печать. После этого обязательство передается в Пенсионный фонд в пакете документации, необходимых для выделения средств маткапитала.
Сроки выполнения обязательств
- окончательного расчета с продавцом при совершении сделки купли-продажи;
- получения кадастрового паспорта при оформлении объекта ИЖС;
- снятии обременения при покупке квартиры в ипотеку;
- ввода объекта в эксплуатацию при строительстве жилья подрядной организацией.
Порядок распределения долей
Если доли выделяются во время сделки купли-продажи, то особых проблем нет. В этом случае покупателями выступают все члены семьи, от лица несовершеннолетних детей выступают их законные представители (родители). Величина выделяемых частей определяется в договоре купли-продажи. После регистрации сделки дополнительных действий не требуется.
- договором дарения — собственник передает в дар долю в своем имуществе;
- соглашением об определении долей, которым оформляется сделка между собственником и членами его семьи.
Оба варианта оформляются контрактом, который оформляется в простом письменном виде. Перераспределение права собственности регистрируется в Росреестре.
- объект принадлежит взрослым на праве долевой собственности, родители совместно выделяют доли своим детям;
- единственный родитель выделяет жилые части детям;
- жилье принадлежит взрослым на праве совместной собственности, родители выделяют долями только детям.
В этих случаях сделка регистрируется в Росреестре и не требует нотариального заверения.
- объект оформлен в долевую собственность, но распределение осуществляет только один из собственников;
- супруги расторгли брак (производится раздел совместно нажитого имущества);
- квартира куплена в ипотеку, а имущество делится до момента ее погашения.
Нотариальное распределение обходится дороже — 2000 руб. за составление соглашения и 0,5 % от общей стоимости недвижимого имущества. Затем сделка также регистрируется в Росреестре. После регистрации нужно получить новую выписку из ЕГРН.
Последствия нераспределения долей
Чаще родители добросовестно относятся к своим обязанностям и выделяют доли детям. Но встречаются случаи уклонения от требований закона.
- местное отделение Пенсионного фонда;
- органы опекунства и попечительства;
- прокуратура.
Законодательство не устанавливает конкретных видов ответственности за нераспределение долей в жилье, приобретенном за материнский сертификат.
- Обращение органов власти в суд, который обязывает распределить доли в жилом имуществе согласно требованиям закона.
- Злостным нарушителям грозить подача искового заявления и расторжение сделки в судебном порядке. В таком случае средства материнского капитала возвращаются в Пенсионный фонд по причине их нецелевого расходования.
- Редко родителям грозит обвинение по ст. 159 УК РФ «Мошенничество». Такие последствия угрожают тем родителям, которые намеренно обманули гос. органы и обналичили сертификат.
Какие проблемы могут возникнуть
Требование ФЗ № 265 об оформлении объекта недвижимости в общую собственность распространяется на всех детей, в том числе и уже достигших совершеннолетия. Поэтому при намерении использовать сертификат нужно учитывать этот нюанс.
Использование маткапитала для покупки жилья возлагает на собственников дополнительные обязанности. Одной из сложностей, с которой сталкиваются владельцы — продажа объекта. Если общий жилой объект не оформлен, то подобную сделку можно оспорить. Поэтому покупатели не желают связываться с таким жильем.
Оформление общего права на владение приобретаемой недвижимостью — обязательное условие использования средств семейного капитала. Величина частей определяется самими покупателями, но она должна быть не ниже требуемого законодательством минимума. Разделить недвижимое имущество можно несколькими способами, самый простой — это включение всех членов семьи в договор купли-продажи помещения.