Требования при продаже недвижимости за материнский капитал

0 4

В большинстве случаев получатели материнского капитала вкладывают деньги в покупку жилья, обычно — на вторичном рынке. Сделка купли-продажи с применением сертификата МКП не является особо сложной, но требует от продавца и покупателя знания нюансов законодательства и соблюдения требований Пенсионного фонда.

Что говорит законодательство

Федеральный закон № 256-ФЗ, регулирующий правила получения и направления сертификата, определяет, что мат. капитал можно потратить на улучшение жилищных условий семьи, в том числе покупку готового жилья (квартиры, дома, комнаты) у частного собственника. Для этого покупатель должен соблюсти порядок получения и применения сертификата — если не используется ипотека, то с необходимо дождаться трехлетия ребенка прежде чем использовать сертификат. Если покупатель берет ипотеку, то начинать сделку купли-продажи разрешено сразу после получения свидетельства на субсилию.

Согласно ст. 10 ФЗ № 256, жилой объект должен находиться в РФ. «Правила направления МКП на улучшение жилищных условий», утвержденные Постановлением Правительства РФ № 862, также не содержат полного списка требований к жилью, покупаемому за счет средств маткапитала. Поэтому у многих покупателей возникают сложности с выбором.

Основные требования

Купить за маткапитал можно не любой объект, который продается на вторичном рынке недвижимости.

Материнский сертификат

Владелец сертификата вправе направить субсидийные средства на приобретения жилища, если:
  • покупается жилая недвижимость;
  • сделка улучшает жилищные условия семьи.

Согласно ст. 16 Жилищного кодекса, жилое помещение — это квартира, дом или комната, предназначенные для постоянного проживания людей. Оно должно отвечать требованиям жилищных и санитарных норм. Не допускается покупка аварийного жилья — износ здания, в котором оно расположено, не должно превышать 50%. Нельзя купить комнату в действующем общежитии, так как оно относится к специализированному жилищному фонду.

Чтобы недвижимое имущество улучшило жилищные условия семьи, помещение должно быть пригодным для проживания. Для этого жилье должно быть оборудовано всеми необходимыми коммуникациями: отопление, водопровод, электричество, канализация. Для сельской местности требования Пенсионного фонда более мягкие — допускается отсутствие отдельных видов коммунальных удобств.

Право собственности необходимо подтвердить выпиской из ЕГРН или свидетельством на право собственности. Если приобретается жилой дом, то у продавца должно быть оформленное право пользования землей (собственность, аренду, право безвозмездного пользования).

Необходимые документы для совершения сделки

Полный перечень необходимых документов зависит от вида жилого помещения и того, использовались ли для совершения сделки заемные средства или нет.

Обязательные

К числу обязательных относится документация, необходимая для регистрации перехода права собственности в Росреестре:
  • паспорта сторон;
  • контракт купли-продажи;
  • выписка из ЕГРН;
  • договор, по которому объект перешел в собственность продавца (купли-продажи, дарения, приватизации);
  • оригинал сертификата на субсидию;
  • справки о прописанных лицах и отсутствии долга по услугам ЖКХ.
Для перевода средств мат. капитала на счет продавца Пенсионный фонд требует от покупателя:
  • паспортов взрослых членов семьи;
  • свидетельств о рождении детей;
  • копии СНИЛС;
  • свидетельства о браке;
  • копии договора купли-продажи;
Материалы по теме
1 из 43

копия договора купли-продажи недвижимости

  • выписки из ЕГРН;
  • выписки с банковского счета продавца для перевода денег.

выписка из ЕГРН

Дополнительные

Список дополнительных документов зависит от типа недвижимости и вида сделки.
  • Если для оплаты кроме МКП используется ипотечный заем, то в отделение Росреестра и в Пенсионный фонд нужно предоставить кредитный договор.
  • При покупке частного — документ, подтверждающий право пользования земельным участком (выписку из кадастра, договор аренды, договор безвозмездного пользования).
  • Если от лица продавца выступает доверенное лицо, то оформляют генеральную доверенность. Если продавец несовершеннолетний или недееспособный, нужно получить разрешение органов опеки.
  • Если сделка оформляется на одного покупателя, то получатель сертификата предоставляет в отделение ПФР обязательство о последующем выделении долей.
  • Если владелец продает комнату, то он должен получить согласие других собственников, имеющих первоочередное право выкупа доли в общем имуществе.

Пошаговая инструкция и варианты оформления

В большинстве случаев стороны проводят сделку купли-продажи, после чего приобретатель обращается в отделение Пенсионного фонда с заявлением о переводе средств. Однако можно оформить использование маткапитала и через банк.

При помощи банка

Оформление сделки с участием банка возможно, когда материнский капитал используется в качестве первоначального взноса по ипотечному займу. В таком случае гарантом перевода средств продавцу является банк.

Пошаговый алгоритм:
  1. Покупатель обращается в банк, согласный на выдачу ипотеки и использование субсидийных средств в качестве первоначального взноса. Юристы банка составляют контракт купли-продажи, в котором источником оплаты указываются заемные средства и сертификат маткапитала.
  2. Покупатель подписывает с банком кредитный договор. Банк выделяет деньги (первоначальный взнос), который переводится на продавцу.
  3. Стороны регистрируют сделку купли-продажи. В короткий срок после регистрации оставшиеся средства переводятся на счет продавца.
  4. Пенсионный фонд переводит средства МКП в банк.
  5. До полного расчета объект недвижимости остается в залоге у кредитной организации.

Ключи от квартиры

Через Пенсионный фонд

В других случаях приобретатель обращается в Пенсионный фонд самостоятельно. Последовательность действий:
  1. Покупатель и продавец договариваются о сделке. Стороны готовят договор купли-продажи и регистрируют сделку в отделении Росреестра или в МФЦ. До момента расчета недвижимость остается в залоге у продавца.
  2. В Пенсионном фонде приобретатель заполняет заявление на использование финансовой поддержки от государства. ПФР рассматривает заявку и убеждается в соответствии жилого объекта своим требованиям. Затем Пенсионный фонд переводит деньги на счет продавца. Со дня обращения в Пенсионный фонд до полного расчета может пройти до 2 месяцев — столько времени требуется на рассмотрение заявления и перевод денег.
  3. После полного расчета покупатель и продавец обращаются в Росреестр с заявлением на снятие обременения.
  4. На после днем этапе новоиспеченный владелец выделяет доли другим членам семьи — супругу и детям.

О правах детей

Особенность Федерального закона № 256-ФЗ — выделение средств мат. капитала не только женщине, родившей ребенка, но и другим членам семьи. При использовании сертификата на покупку жилья жилое имущество переходит в общую собственность всех членов семьи, в том числе детей. Такое требование установлено в ст. 10 закона № 256-ФЗ.

Оформить общую собственность можно двумя способами
  • указать в договоре покупателями всех членов семьи;
  • выделить доли после сделки.
Материалы по теме
1 из 84

Во втором случае при обращении в отделение ПФР покупатель предоставляет обязательство о выделении долей, заверенное у нотариуса. Выделить части нужно не позднее, чем через полгода после того, как произошла сделка. Количество выделенных долей зависит от того, сколько детей в семье, в том числе и совершеннолетних.

Размер долей законодательно не утвержден. В тексте закона говорится, что он определяется соглашением между сторонами. Согласно позиции Верховного суда РФ, обязательный размер долей должен быть пропорционален соотношению мат. капитала к общей стоимости жилого объекта, деленному на количество членов семьи. Если семья из 4 человек оплатила средствами капитала 10% стоимости, то каждому члену семьи должна быть выделена доля не менее 2,5% от общей площади объекта недвижимости.

Возможные риски

Основной риск продавца связан с возможным отказом Пенсионного фонда перечислить средства МКП. Совершенная сделка оказывается в подвешенном состоянии, если ПФР отказывает в переводе денег. Покупателю приходится гасить долг перед продавцом своими средствами. Если он не имеет такой возможности, то вероятно судебное разбирательство, по результатам которого сделка может быть расторгнута.

Еще одним риском продавца является то, что у него не всегда есть подтверждение платежеспособности покупателя. Средства мат. капитала можно направлять на несколько целей, поэтому даже оригинал сертификата не может быть гарантией того, что у покупателя на счету вся сумма МКП.

Чтобы избежать этой ситуации, продавец может попросить у обладателя сертификата справку о состоянии счета мат. капитала, которую можно получить в отделении ПФР. Срок изготовления справки — несколько дней.

Процедуру продажи жилья за маткапитал нельзя назвать особо опасной — риски у продавца примерно такие же, как в других сделках с рассрочкой платежа. Чтобы избежать возможных негативных последствий, стороны должны проанализировать, подходит ли объект недвижимости под требования Пенсионного фонда. Также нужно правильно составить договор и подготовить все нужные документы —тогда вероятность отказа ПФР и срыва сделки невелика.

Похожие материалы

Оставьте ответ

Ваш электронный адрес не будет опубликован.

Adblock detector