Нюансы продажи квартиры купленной на материнский капитал

от Светлана Нестерова Опубликовано Мар 29, 2022

Материнский капитал — это деньги, которые государство выделяет на улучшений жилищных условий для ребенка. Но если семья планирует переезжать или по другим причинам нужно продать квартиру, то необходимо соблюсти несколько условий. А чтобы гарантировано получить средства от сделки купли-продажи желательно предостеречься от возможных рисков.

Законодательная справка

Оглавление

1 Законодательная справка
2 Какие условия должны быть соблюдены
3 Необходимые документы
4 Процедура оформления
5 Возможные риски

В вопросах отчуждения жилья, приобретенного под семейный капитал, органы опеки руководствуются ст. 20 ФЗ № 48 и ст. 36 ГК РФ о распоряжении имуществом подопечного. Эти постановления ограничивают родителей в совершении сделок без одобрения уполномоченных органов.

Согласно ст. 36 Гражданского кодекса, права на жилую недвижимость, приобретенную с использованием денег из мат. капитала, оформляют на каждого члена семьи. Несовершеннолетние дети также получают долю в доме или квартире. Однако они не могут принимать участие в сделках с жильем, поэтому их интересы под защитой органов опеки и попечительства.

Какие условия должны быть соблюдены

В 2023 году органы опекунства отслеживают соблюдение прав несовершеннолетних детей. Поэтому продажа жилья, купленного на материнский капитал, возможна только с их одобрения. Представители государства будут узнавать основания для отчуждения недвижимости и взвешивать риски.

Нужно доказать, что в результате сделки:

ребенку выделят ту же долю в другом жилище;
жилищные условия будут улучшены или останутся прежними;
размер площади на человека не будет меньше, чем в отчуждаемой недвижимости.

В сложных случаях возможен обмен на жилье с меньшей площадью. Это разрешается, если часть денег от продажи недвижимости будет направлена на дорогостоящее лечение ребенка. Еще один вариант — доли детей в меньшей жилплощади останутся равнозначными отчуждаемой, а доли родителей будут сокращены.

Важный момент: несовершеннолетних детей нельзя снять с регистрационного учета, не прописав их в другом месте. Поэтому будет правильно совершать сделки по отчуждению жилья и покупке нового в один день.

Если органы опеки и попечительства предварительно одобрят сделку, можно собирать документы и приобретать новую квартиру. Главное правило — соблюдать пошаговый порядок действий.

Если к моменту отчуждения жилья всем детям исполнилось 18 лет, не нужно делать разрешение в органах опеки. Совершеннолетние дееспособные граждане имеют право самостоятельно распоряжаться своим имуществом.

Необходимые документы

В попечительские органы нужно принести и предоставить документацию:

заявку на распоряжение маткапиталом;
оригиналы и копии паспортов родителей, свидетельства о рождении детей;
документацию на жилье;
бумаги о выделении детям долей в недвижимости;
справка о независимой оценке квартиры или дома;
справка об отсутствии задолженности по платежам за коммуналку;
заявление родителей на участие в сделке.

Процедура оформления

Чтобы продать жилой объект, приобретенный на деньги из маткапитала, необходимо:

Получить справку о праве владения жилищем.
Обратиться за одобрением сделки в органы опеки и попечительства.
Оформить предварительный контракт купли-продажи через нотариуса.
Взять выписку о составе семьи.
Подтвердить отсутствие задолженностей за услуги ЖКХ.
Заключить окончательный договор с покупателем и заверить его у нотариуса.

Материалы по теме

Облагается ли налоговым вычетом материнский капитал

Документы при оплате детского сада материнским капиталом

Пред. След. 1 из 43

Скачать договор

Когда продажа состоится, покупателю необходимо зарегистрировать сделку в Росреестре и оформить право собственности на жилье. А продавец обязан приобрести новую жилплощадь, прописать детей, выделить им доли и оповестить о положении дел органы опеки.

Сценарии продажи отличаются в зависимости от того, обременено ли жилье ипотекой. Как продавать, если обременения нет:

Предоставить в органы опеки и попечительства предварительный контракт купли-продажи нового жилья, заверенный у нотариуса.
При обмене недвижимостью предоставить договор мены, где прописаны условия о доплате покупателя за жилье большей площади.

Продажу жилья, купленного с вложением средств сертификата в ипотеку, также необходимо осуществлять через органы опеки. Если заём полностью не погашен, потребуется взять согласие банка на сделку.

Инструкция по продаже ипотечной недвижимости:

Погашение обязательств по жилищному кредиту продавца за счет первоначального взноса покупателя.
Перевод финансовых обязательств с продавца на покупателя.
Закрытие ипотечного кредита, снятие обременения с жилья, переоформление недвижимости на покупателя.

Возможные риски

Если документы составлены юридически грамотно, сделки продажи-покупки жилья с использованием маткапитала безопасны. Однако особенности все же есть.

Для продавца существует риск не получить средства от покупателя. Чтобы минимизировать такую вероятность, стоит прописать в договоре условия и сроки передачи денег. Подписание бумаг лучше осуществлять лично в присутствии нотариуса.

Для покупателя риск может быть в том случае, если продавец не наделил детей долями в проданной квартире. Тогда сделку могут признать недействительной даже по истечению долгого времени. Чтобы избежать неприятностей при покупке и не вкладывать деньги в сомнительный объект, следует проверять правоустанавливающие документы и обращать внимание на собственников жилья. Грамотный ход — привлечение к совершению сделки опытного юриста.

Вопросы, связанные с продажей жилья, купленного с привлечением материнского капитала решаются правильным подходом к делу, Не обязательно обременять юристов — достаточно подготовить все документы, своевременно зарегистрировать право собственности детей на отчуждаемую недвижимость и выделить доли там, где семья будет жить.