Снятие обременения на квартиру по материнскому капиталу

Обременение недвижимого имущества накладывает на собственника ограничение прав владения, пользования или распоряжения им. Покупка квартиры за счет средств материнского капитала может привести к возникновению нескольких видов обременения, ограничивающих право покупателя им распоряжаться.

Основное понятие и законодательство

Обременение — термин из гражданского права, означающий наложение отдельных запретов на имущественное владение или права на него, а также возникновение обязанностей собственника по отношению к третьим лицам или организациям.

После приобретения недвижимости собственник вправе распоряжаться и пользоваться имуществом.

• они ограничиваются законом или иным правовым актом;
• на объект недвижимости имеются права третьих лиц, как результат действия договора.

Основные понятия обременения и причины возникновения ограничений даны в отдельных статьях Гражданского кодекса РФ. Обременение недвижимого имущества и порядок регистрации раскрыты в ФЗ № 218 от 13.07.2015. Наложение обременения, как результат взятия ипотечного займа, формулируется в ФЗ № 102 16.08.1998.

Порядок выплаты материнского капитала и возникновения сопутствующих обязательств собственника регулируется ФЗ № 256 от 29.12.2006.

Виды обременения на недвижимость

• возникающие в результате действия договора, то есть по воле собственника;
• появившиеся в результате судебного решения;
• возникшие в результате вынесения административного акта.

1. Залог — способ обеспечения обязательств по договору, гарантирующий погашение кредита или иных обязательств залогодателя. Распространенная форма залога — ипотечный кредит. При его наличии собственник вправе продать квартиру или дом только с разрешения залогодержателя (банка). Второй вариант — рассрочка. До тех пор, пока покупатель не погасит задолженность перед продавцом, он не может совершать с недвижимостью юридически значимых действий.
2. Рента. По контракту ренты получатель передает жилой объект в собственность, взамен плательщик периодически выплачивает ему определенное вознаграждение. Для совершения сделки с объектом недвижимости плательщик (собственник) должен получить согласие получателя. При смене собственника обязанности плательщика ренты переходят новому владельцу объекта недвижимости.
3. Аренда — передача недвижимого имущества во владение и пользование арендатору, который взамен выплачивает арендодателю определенную плату. Договор аренды сроком более 1 года должен быть зарегистрирован в Росреестре. Обременение при аренде (найме жилого помещения) возникает в виде права пользования и владения. При совершении собственником сделки купли-продажи арендатор сохраняет право проживания в жилище.
4. Договор безвозмездного пользования (договор ссуды) также устанавливает обременение. При смене собственника безвозмездно использовать жилище может ссудополучателя.
5. Право доверительного управления. При прекращении действия контракта доверительного управления противную сторону предупреждают не менее, чем за 90 суток.
6. Сервитут — использование чужой недвижимости в земельном праве. Сервитут может быть личным и неопределенным, срочным и бессрочным, платным или бесплатным. При смене собственника право сервитута сохраняется.
7. Запрет на совершение регистрационных действий с объектом недвижимости. Запрет может быть наложен, например, в ходе судебного следствия. Цель запрета — обеспечение сохранности имущества.
8. Арест имущества накладывается судом (судебным исполнителем), чтобы сохранить объект недвижимости, конфисковать его или с целью обеспечения взысканию по имуществу должника. При аресте объекта недвижимости собственнику нельзя производить с ним регистрационные действия.

1. Проживание в аварийном жилье или в домах, представляющих архитектурную или культурную ценность, накладывают ограничение на объект недвижимости. Аварийное жилье нельзя продать, но его собственники вправе получить бесплатное жилье от гос. органов. Если собственник собирается продать объект культурного (архитектурного) наследия, он должен получить специальное разрешение от государства.
2. Владение долей в недвижимом имуществе не ограничивает владельца в правах. Но собственники других долей имеют преимущественное право покупки.
3. Обременение опекой. Если владельцы жилища — несовершеннолетние дети, то совершение сделки купли-продажи дозволяется только с разрешения органов опеки. Продавец должен доказать, что после продажи им будут выделены равные или большие доли в новом жилье.

Нюансы введения обременения на недвижимость по маткапиталу

1. Пенсионный фонд перечисляет средства после регистрации сделки в срок до 2 месяцев. На протяжении этого времени жилье находится в залоге у продавца. Как только деньги поступают на счет продавца, стороны посещают МФЦ (отделение Росреестра) и снимают обременение. Если по какой-либо причине ПФ РФ отказывает в переводе средств, то покупатель оплачивает задолженность своими средствами.
2. Если для покупки недвижимости кроме маткапитала используется ипотека, то до момента погашения кредита квартира находится в залоге у банка. Собственник не вправе распоряжения недвижимым имуществом без разрешения залогодержателя (банка).
3. Так как при покупке недвижимости с использованием материнского капитала дети становятся собственниками отдельных долей, то продажа такого жилья всегда совершается с разрешения органов опеки.

Порядок снятия обременения по маткапиталу

Для снятия обременения по рассрочке платежа необходимо совместное обращение покупателя и продавца. Что касается снятия обременения по ипотеке, то потребуется присутствие лишь покупателя.

В последнее время банки полностью берут процедуру по снятию обременения с жилого объекта на себя. Следить за ходом процедуры можно в личном кабинете клиента.

Какие инстанции занимаются этим вопросом

Снимать обременение необходимо в отделении Росреестра. Либо подать заявление в МФЦ. В обоих случаях процедура бесплатная.

Необходимые документы

• паспорт заявителя (залогодержателя);
• выписка из ЕГРН;
• образец договора купли-продажи;
• квитанция о переводе денег из ПФ РФ на счет продавца.

• паспорт;
• справка из банка;
• погашенная закладная;
• выписка из ЕГРН;
• кредитный договор.

Образец заявления

Заявление составляется в свободной письменной форме, где указывают сведения о заявителе, залогодателе и обстоятельствах рассрочки. Также отмечают отсутствии взаимных претензий или обязательств. В заявке на снятие банковского обременения необходимо указать номер кредитного договора.

Скачать образец заявления в формате Word.

Дальнейшие действия

Обременение списывается автоматически после проверки сведений, предоставленных заявителем. Срок — трое суток при обращении в отделение Росреестра, пять суток — при подаче заявления в МФЦ. Срок для снятия обременения по заему составляет 30 суток с момента подачи заявления.

Затем (после снятия обременения) МФЦ проинформирует покупателя. Затем можно получить новую выписку из ЕГРН с отметкой об отсутствии обременения на жилой объект. Стоимость новой выписки — от 300 руб.

Советы юристов

Отказ продавца явиться в МФЦ для снятия обременения — распространенная проблема. После того, как люди получают окончательный расчет, они теряют мотивацию для совершения действий, необходимых только для другой стороны. Это может поставить покупателя в затруднительное положение. Если продавец не идет в МФЦ по личным причинам, чтобы написать заявление, то ему нужно написать доверенность на любое лицо, которое исполнит эту обязанность за него.

Снятие обременение с жилого объекта, приобретенного за счет средств мат. капитала, необходимо для того, чтобы полностью распоряжаться жильем. Без снятия обременения собственник не может в полной мере реализовать свои права — квартиру нельзя будет продать, подарить, заложить или произвести с ней иное юридически значимое действие.